목차
다주택자 양도세 중과 유예 기간 핵심 요약
유예 종료 시점과 적용 기준
중과세율 상세 분석과 세금 차이
보완책: 지역별 유예 기간과 조건
세금 시뮬레이션 예시
절세를 위한 매도 타이밍과 체크리스트
자주 묻는 질문 (FAQ)
다주택자 양도세 중과 유예 기간 핵심 요약
다주택자 양도세 중과 유예 기간 언제까지 적용될까 궁금한 분들을 위해 핵심부터 알려드립니다.
정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일까지로 확정했습니다.
이 날짜까지는 조정대상지역 내 주택을 매도해도 중과세율 없이 기본세율로 계산됩니다.
2026년 5월 10일부터는 중과가 부활해 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다.
최고 실효세율은 82.5%까지 올라갑니다.
유예 적용을 받으려면 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 합니다.
가계약은 인정되지 않습니다.
주택 수는 전국 단위 세대별 합산으로 산정되며, 분양권과 입주권도 포함됩니다.
장기보유특별공제는 유예 기간 중에만 최대 30% 적용 가능하지만, 중과 부활 후에는 배제됩니다.
유예 종료 시점과 적용 기준
다주택자 양도세 중과 유예 기간은 2026년 5월 9일로 종료됩니다.
이 기간 동안 다주택자라도 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율 6~45%만 적용받습니다.
중과 대상은 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 매도하는 주택입니다.
적용 기준은 다음과 같습니다.
1. 주택 수: 세대별 전국 합산, 2주택 이상부터 중과 대상.
2. 지역: 조정대상지역 한정 (2026년 2월 기준 서울 강남 3구 및 용산구 등).
3. 보유 기간: 최소 2년 이상 소유해야 유예 혜택 받음.
4. 계약 시점: 2026년 5월 9일 이전 정식 계약 + 계약금 지급 필수.
2년 미만이면 유예 혜택이 제한될 수 있습니다.
▶ 보유 기간을 등기부등본으로 확인해보세요 ◀
중과세율 상세 분석과 세금 차이
중과 부활 후 세율은 2주택자 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p입니다.
기본세율은 과세표준에 따라 6~45%이며, 지방소득세 10%가 추가됩니다.
장기보유특별공제는 중과 대상 주택에서 전면 배제되어 세금 부담이 크게 늘어납니다.
유예 기간 중과 배제 시 혜택은 보유 기간 1년당 2% 공제, 최대 15년 30%입니다.
중과 시 이 공제가 사라지니 유예 종료 전 매도가 핵심입니다.
보완책: 지역별 유예 기간과 조건
정부는 중과 부활 충격을 완화하기 위해 보완책을 마련했습니다.
기존 조정대상지역은 4개월, 신규 조정대상지역은 6개월 잔금 유예가 가능합니다.
임차인 보호를 위해 세입자 거주 주택은 2028년 2월 11일까지 실거주 의무가 유예됩니다.
매도인이 조정대상지역 다주택자인 경우에만 적용되며, 2026년 5월 9일 이전 매매계약 기준입니다.
세입자 거주 주택 양도 시 실거주 의무를 확인해 유예 여부를 판단하세요.
세금 시뮬레이션 예시
10억 원 양도차익 기준으로 유예 전후 세금을 비교해보세요.
국세청 시뮬레이션과 자체 계산(기본공제 250만 원, 지방세 10% 포함)을 참고했습니다.
| 구분 | 유예 기간 매도 (5.9 이전) | 2주택 중과 (5.10 이후) | 3주택+ 중과 (5.10 이후) |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 원 | 10억 원 | 10억 원 |
| 장기보유특별공제 | 3억 원 (30%) | 0원 (배제) | 0원 (배제) |
| 과세표준 | 약 6.975억 원 | 약 9.975억 원 | 약 9.975억 원 |
| 적용 세율 | 기본세율 (42%) | 62% (42%+20%p) | 72% (42%+30%p) |
| 산출세액 (지방세 포함) | 약 2.6억 원 | 약 5.9억 원 | 약 6.8억 원 |
| 유예 대비 추가 세금 | – | +3.3억 원 | +4.2억 원 |
위 예시처럼 3주택 이상 보유자는 10억 차익에 4.2억 원 이상 세금이 추가됩니다.
유예 기간 중 매도하면 2.6억 원으로 크게 줄어듭니다.
절세를 위한 매도 타이밍과 체크리스트
다주택자 양도세 중과 유예 기간을 활용한 절세 전략입니다.
1. 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약 체결하고 계약금 지급.
2. 보유 기간 2년 이상 확인, 장기보유특별공제 최대 활용.
3. 조정대상지역 주택 우선 매도.
4. 세입자 거주 주택은 2028년 2월 11일까지 실거주 의무 유예 활용.
5. 등기부등본으로 취득일과 주택 수 정확히 산정.
한국부동산원 자료로 조정대상지역 현황 확인.
체크리스트: 계약서에 날짜 명시, 계약금 영수증 보관, 주택 수 합산 확인, 보유 기간 증빙 서류 준비.
이걸 따르면 유예 혜택을 확실히 챙길 수 있습니다.
절세 전략 5가지 중 하나로 2026년 5월 9일 이전 잔금 치르기나 등기 이전 완료를 추천합니다.
보유 기간이 길수록 공제액이 커지니 서두르세요.
이 날짜까지 정식 매매계약과 계약금 지급 시 중과 없이 기본세율 적용.
반드시 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결해야 합니다.
유예 기간 중 매도 시 최대 30% 공제 가능.
세입자 보호를 위한 보완책입니다.
